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¿Vender antes de comprar o comprar antes de vender?

Comprar una vivienda antes de vender la actual es una operación de elevado riesgo. Antes de la crisis inmobiliaria era habitual comprar el nuevo piso sin haber vendido el antiguo inmueble cuando se cambiaba de vivienda. Las condiciones financieras para comprar facilitaban esta operación. Existían hipotecas puente que daban un plazo de entre 2 y 5 años para vender la vivienda antigua. El problema surgía si al finalizar el plazo no se había conseguido vender la vivienda.

Cuando comprar sin vender era lo habitual

“En los momentos de bonanza muchas familias compraban antes de vender, y promotoras y bancos ayudaban con contratos de compraventa supeditados a la venta de la primera vivienda o preconcesiones de crédito supeditadas a la venta”, comenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Era una práctica habitual antes de la crisis porque, como señala Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), “estábamos en un proceso inflacionista muy agudo y podía tener algún sentido comprar en un momento anterior a la venta”.

Con el estallido de la crisis la situación cambió radicalmente. “El problema es que cuando el ‘boom’ se convirtió en depresión, esto es, cuando la tendencia de los precios cambió de signo, mucha gente se quedó atrapada con una hipoteca y con un préstamo puente”, matiza Gil. Ahora, cuando se pregunta a los profesionales si es mejor comprar antes de vender, la respuesta generalizada es no, aunque depende de la situación económica del comprador y de cómo se gestiona la venta.

Tiempo y precio de venta

El tiempo medio estimado que se tarda en vender una vivienda ahora es de 10,6 meses, según los análisis de Tinsa. El tiempo es, junto con el precio, una variable fundamental a la hora de decidir qué hacer cuando se cambia de vivienda. “Si se trata de una vivienda en construcción, que se entregará dentro de 15 o 20 meses, hay tiempo suficiente para vender la actual. Ahora bien, hay que ser realista respecto del precio que se pretende obtener de la usada y no albergar falsas expectativas”, explica José Luis Ruíz Bartolomé, experto inmobiliario.

En la decisión de cambiar de vivienda hay que valorar también el esfuerzo financiero que requiere, dada la inestabilidad del empleo. Este esfuerzo se ha rebajado ahora a 5,8 años de sueldo familiar para adquirir una vivienda media frente a los 8,1 años que se necesitaba en el ‘boom’. Este descenso se ha producido por el ajuste de precios de los últimos años y por el abaratamiento de las condiciones financieras, según Tinsa.

El mercado de reposición se ha reactivado

De acuerdo con los últimos datos del mercado inmobiliario, el crecimiento en la venta de viviendas se produce por la vivienda usada. Las estadísticas del INE destacan que 8 de cada 10 viviendas vendidas son de segunda mano, aunque en esta categoría entran las viviendas de los bancos, que han estado muy activos para desprenderse de su stock en los últimos meses. Además, se ha producido una reactivación del mercado de reposición, tras haber permanecido estancado los últimos años.

“Durante la crisis, el mercado de reposición ha sido uno de los grandes perdedores, ha estado totalmente estrangulado por la falta de crédito hipotecario. Y la financiación es clave en el mercado de reposición”, según Corral. Con estas condiciones de aumento de la venta de vivienda usada, el Euríbor en mínimos históricos y financiación más accesible, cuando se plantea el cambio de vivienda la cuestión es saber qué interesa más: si comprar directamente o vender primero la vivienda antigua.

Razones a favor de vender antes de comprar

Existen razones financieras que justifican vender la vivienda antes de comprar la nueva. Al tener más capital disponible procedente de la venta de la vivienda, se necesita menos financiación y se está en mejor situación para negociar las condiciones de la hipoteca. “Vender antes de comprar supone saber qué dinero se tiene para destinar a la nueva vivienda y pedir menos cantidad de préstamo hipotecario.A mayores ingresos, mejores condiciones de financiación y menor importe, lo cual permite tener mayor capacidad de negociación”, comenta Luis Corral.

Esta mejora en la negociación también se puede conseguir en la compra de la nueva vivienda porque facilita conseguir rebajas en el precio. Otra razón a favor de vender primero son los beneficios fiscales que se obtienen cuando se vende la vivienda antigua y se reinvierte el dinero en la compra de una nueva. “La plusvalía generada por la venta de la vivienda actual goza de exenciones fiscales si se destina a una nueva vivienda habitual, durante los dos años siguientes”, explica Ruíz Bartolomé. Eso sí, “la nueva vivienda debe tener un importe igual o superior a la de la venta”, explican en Foro Consultores.

Problemas de comprar antes de vender

Por el contrario, comprar antes de vender tiene más inconvenientes que ventajas y pocos beneficios económicos. “Comprar antes de vender, si necesitamos el dinero de la venta, es una operación de elevadísimo riego que puede derivar en un impago y una ejecución hipotecaria. Es una operación de especulación inmobiliaria no recomendable”, según Gil. Para evitar problemas, desde Foro Consultores aconsejan “saber qué presupuesto tenemos. A partir de ahí, buscar casa en la zona que en principio nos gusta y estudiar el mercado. Paralelamente, comprobar hasta dónde podemos acceder a una hipoteca y, sobre todo, negociar, tener visión de futuro y no endeudarse en exceso”.

Respecto a qué operación es la más conveniente depende de la situación y predisposición a la negociación y al riesgo que tenga el comprador. “Si uno cree que el mercado está alcista, comprar lo antes posible y vender lo más tarde posible es lo que tiene más sentido. No está exento de riesgos porque las cosas pueden cambiar inesperadamente”, explica Ruíz Bartolomé. A la hora de plantearse un cambio de vivienda, hay que ser realistas con el valor de la vivienda que se vende, porque aunquelo ideal es vender caro y comprar barato, la realidad demuestra lo contrario.

“Es buen momento para cambiar de vivienda en la medida en que hay más compradores que antes, más financiación, y por tanto más liquidez, pero no hay que hacerse trampas al solitario con el precio de venta esperado”, señala Ruíz Bartolomé. A pesar de que ahora la situación no es igual que durante la crisis porque se ha abierto el grifo de la financiación, los profesionales consideran que es un riesgo comprar antes de vender, porque el precio todavía no se ha recuperado.

 

Noticia extraída: http://www.pisos.com/noticias/reportajes/vender-antes-de-comprar-o-comprar-antes-de-vender/?utm_source=hootsuite

Sobre el Autor

Fecha de publicación: 28 noviembre, 2015.

 
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