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    Finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo: Dudas y respuestas

    No es tan sencillo como decir: “Me quiero ir” y ya está. Un inquilino que decide romper su contrato de alquiler por anticipado se enfrenta a una serie de penalizaciones, aunque no siempre.

    Antes de conocer que ocurre en tal escenario, hay dos factores que influyen en esta situación: la posible penalización pactada entre ambas partes y la fecha de firma del contrato.

    Veámoslas más en detalle a continuación.

    ¿Qué influye en la finalización de un contrato de alquiler?

    La actual Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido muchas modificaciones desde su promulgación en 1994.

    La última reforma se efectuó el 6 de junio de 2013, pero antes de ella, estaba prohibido que los inquilinos rompiesen el contrato por su cuenta antes de 1 año.

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    Si esto pasaba, eran los tribunales los que decidían la cuantía de la indemnización, ya que la ley únicamente permitía que los inquilinos resolviesen anticipadamente los contratos de arrendamiento con una duración pactada de más de 5 años.

    Como consecuencia de la reforma legislativa, se realizó un cambio en el artículo 11 de la LAU que permitía a inquilinos de pisos renunciar a los contratos firmados, siempre y cuando hubieran transcurrido mínimo 6 meses y, asimismo, habérselo comunicado a los arrendadores con una antelación de un mes.

    La reforma incluía asimismo la penalización monetaria máxima a requerir a inquilinos, que era el equivalente a un mes de renta por año pendiente de cumplir. Si el período firmado es inferior al año, sería entonces la parte proporcional.

    De todo lo explicado, podemos obtener 2 preguntas y 2 consecuencias.

    ¿Qué ocurre cuando el inquilino rompe el contrato antes de tiempo?

    • ¿Qué ocurre si desisten del contrato al año y medio? ¿Qué tipo de penalización se le aplica por esos 6 meses?

    En teoría, se le debería aplicar penalización de medio mes de renta, como máximo.

    • ¿Qué ocurre si un inquilino decide rescindir el contrato antes de que cumpla siquiera el sexto mes?

    La ley no da una solución inmediata a dicha situación y deja el asunto para los jueces. La mayoría de las sentencias penalizan a los inquilinos que tienen rentas pendientes de pago, al menos hasta que cumplan el sexto mes.

    Por otro lado, hay sentencias que han procurado que dicha penalización se ajuste al perjuicio que hubiesen tenido realmente los propietarios teniendo como fundamento la teoría del enriquecimiento ilícito.

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    ¿Qué consecuencias tiene todo esto sobre el arrendador y el inquilino?

    1. La penalización no puede ser nunca superior a lo indicado en la LAU, por tanto, si se establece una mayor penalización, puede considerarse nula por violar el artículo 6 de la LAU.
    2. Si realmente queremos exigir penalización a los inquilinos si nos hemos visto afectados como arrendadores, habría que pactarla anteriormente, sino no tendrías derecho a reclamarla.

    Sobre el Autor Inmobiliaria Toré

    Fecha de publicación: 7 octubre, 2020.

     
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